Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat gelişmelerinin izlenmesi amacıyla üretilen Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi’ni (TGFE) yayımlamaya başladı.
TCMB’den meydana getirilen duyuruya bakılırsa, TGFE, Merkez Bankası web sitesinde “İstatistikler/Gerçek Sektör İstatistikleri/Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi” başlığı altında yer ediniyor.
Çalışmaya dair detaylı bilgiler, TCMB’nin bir süre ilkin tekrardan başlatmış olduğu Merkezin Güncesi’nde piyasaya sürülen “Gayrimenkul Fiyatlarına İlişkin Yeni Bir Gösterge: Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi” başlıklı blog yazısında paylaşıldı.
Özgül Atılgan Ayanoğlu, Ezgi Deryol, Erdi Kızılkaya ve Duygu Konukçu Çelik tarafınca hazırlanan blog yazısında, küresel finansal kriz döneminde ticari gayrimenkul fiyatlarının konut fiyatlarına bakılırsa daha sert düşüş ve yüksek oynaklık gösterdiği belirtilerek, şöyleki denildi:
“Ticari gayrimenkul fiyatlarının ekonomideki gelişmelere daha duyarlı bulunduğunu ima eden bu deneyim, tutumsal faaliyetin takibinde ticari gayrimenkul fiyatlarının izlenmesinin önemini ortaya koydu. 2009 senesinde Internasyonal Para Fonu (IMF) ve Finansal İstikrar Kurulu (FSB), bir rapor yayımlayarak ülkelerin TGFE oluşturmalarını öncelikli bir alan olarak belirledi. Peşinden bu alandaki veri açıklarını gidermek amacıyla TGFE, G-20 Veri Açıkları Girişimi kapsamına alındı. TCMB, ülkemiz açısından bu veri açığını gidermek amacıyla TGFE’yi bugün yayımlamaya başladı.”
Yazıda, Türkiye ile İstanbul, Ankara ve İzmir için hesaplanan TGFE’nin hesaplanma yöntemi ve neticeleri hakkında bilgiye yer verildi.
“VERİ KAYNAĞI OLARAK GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ TARAFINDAN BANKALAR İÇİN DÜZENLENEN DEĞERLEME RAPORLARI KULLANILDI”
Ticari gayrimenkulün, genel olarak “gelir sağlama amacıyla edinilen mülk” olarak tanımlansa da internasyonal alanda kabul edilen ortak bir tanımının bulunmadığı belirtilen yazıda, şu ifadeler yer aldı:
“Konut sektörüne bakılırsa daha ayrışık yapıda olması ve alım-satım sıklığının görece azca olması sebebiyle de fiyat değişimlerinin ölçülmesi oldukça güç. Bundan dolayı tutarları ölçmeyi ve takip etmeyi kolaylaştıracak, ülkelere yol gösterici bir internasyonal rehber hemen hemen yok. Bu zorlukların bir sonucu olarak 63 Internasyonal Ödemeler Bankası (BIS) üyesinden yalnız 23’ü TGFE’yi yayımlayabiliyor. Ülkemiz de kısa sürede bu istatistiği yayımlamaya başlayarak söz mevzusu ülkeler arasına dahil oldu. Türkiye için oluşturulan TGFE’de veri deposu olarak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafınca bankalar için düzenlenen değerleme raporları kullanıldı. Değerleme raporları; gayrimenkulün yaş, alan, konum, yapı kalitesi ve benzeri karakteristik özellikleri ile değerleme uzmanının gayrimenkule ilişkin parasal kıymet tespitini içeriyor.”
TÜRKİYE GENELİ İÇİN ÖNCELİKLE DÜKKAN FİYAT ENDEKSİ VE OFİS FİYAT ENDEKSİ ÜRETİLDİ
Ticari gayrimenkul sınıflaması altında arsa, dükkan, ofis, tarla, endüstri tesisi ve benzeri birçok türde gayrimenkul yer alırken, TGFE hesaplamasında internasyonal örnekler takip edilerek yalnız dükkan ve ofis değerleme raporları kullanıldı.
Türkiye geneli için ilk olarak Dükkan Fiyat Endeksi (DFE) ve Ofis Fiyat Endeksi’nin (OFE) üretildiği belirtilen yazıda şu bilgiler yer aldı:
“DFE ve OFE’lerin hesaplanmasında hedonik regresyon şekillerinden ‘karakteristik fiyat yöntemi’ kullanıldı. Konut Fiyat Endeksi (KFE) hesaplamasında da kullanılan bu yöntem, gayrimenkulün özelliklerini dikkate alarak fiyatlardaki kalite tesirini ayrıştırmakta ve saf fiyat değişimlerinin hesaplanmasına olanak vermekte. Gözlem sayısının kafi olduğu bölgelerde regresyonlar yürütülerek Fisher endeksi formülüyle bölgesel DFE ve OFE’ler hesaplandı. Hemen sonra bu endeksler, bölgelerin gayrisafi yurt içi hasıla payları ile ağırlıklandırılarak ülke düzeyine çıkıldı. Son aşamada, ülke geneli için hesaplanan DFE ve OFE, her bir gayrimenkul türünün toplam kıymeti ile ağırlıklandırılarak TGFE elde edildi.”
Yazıda, dükkan ve ofisler için Türkiye genelinde, çeyreklik olarak, sırasıyla averaj 15 bin ve 3 bin değerleme raporunun çözümleme edilmiş olduğu belirtilerek, şu ifadeler kullanıldı:
“Bu gözlem sayıları, her bir bölge seviyesinde ve aylık frekansta endeks hesaplanması için kafi değil. Bundan dolayı endeksler, çeyreklik frekansta oluşturuluyor ve 3 büyük il ve Türkiye geneli için yayımlanıyor. 2015 yılı ikinci çeyreğinden başlayarak üretilen ve baz dönem olarak 2017 yılı alınan DFE, OFE ve TGFE’nin süre serileri bulunuyor. Buna bakılırsa, 2023 yılı 4. çeyreğinde TGFE, DFE ve OFE sırasıyla 1019,7, 1009,5 ve 1077,6 seviyelerinde gerçekleşiyor.”
SON 2 YILDA OFİS FİYATLARI LEHİNE GÖRÜLEN AYRIŞMA
Yazıda, endekslerdeki senelik değişimlere bakıldığında, 2021’in 3. çeyreğinden sonrasında ofis fiyatlarının daha yüksek oranda arttığı, geçen senenin son çeyreğinde ofis fiyatlarındaki artışın dükkan fiyatlarındaki yükselişin bir miktar altına gerilediği bildirildi.
Söz mevzusu ayrışmaya ilişkin, “Son 2 yılda ofis tutarları lehine görülen bu ayrışmayı, pandemi etkilerinin geçmesiyle ofislere dönüş eğiliminin toparlanması ve konut fiyatlarındaki artışın, ikame özelliği sebebiyle, ofis tutarları üstüne çapraz fiyat tesiri sürüklemiş olabilir.” denildi.
TGFE neticeleri KFE ile karşılaştırıldığında, 2 endeksin de çözümleme döneminde benzer hareket gösterirken, konut tutarları lehine olan ayrışmanın 2021’in son çeyreğinden itibaren güçlendiği ve 2022 yılı 3. çeyreğinde en yüksek seviyeye ulaşmış olduğu belirtilen yazıda, bu ayrışmada, Kovid-19 sonrası konut talebinin ve evden emek verme eğiliminin artması ile uygun kredi koşullarının mühim bir etken olduğu vurgulandı.
Yazıda, “2023 yılı başından itibaren ise konut fiyatlarındaki göreli yüksek artış yavaşlıyor. 2023 yılı 4. çeyrekte, TGFE senelik olarak yüzde 98,2 oranında artış gösterirken, KFE senelik olarak yüzde 75,5 oranında artıyor.” denildi.
Blog yazısının son bölümünde, ticari gayrimenkul piyasasındaki fiyat gelişmelerini takip etmenin hem ekonomideki gelişmelerin izlenmesi hem de finansal sağlamlık açısından lüzumlu olduğu vurgulanarak, “Gerek siyaset yapıcılar gerek yatırımcılar açısından mühim kullanım alanı olan TGFE, ülke ekonomisi için kıymetli bir informasyon deposu. TCMB tarafınca çeyreklik dönemler itibarıyla üretilen bu yeni istatistik ile mühim bir veri açığı kapatılmakta ve iktisat ve para politikaları için yeni bir gösterge oluşturulmakta.” ifadeleri kullanıldı.