50 binin üstünde vatandaşımızın yaşamını kaybetmiş olduğu 6 Şubat depremleri riskli binaların bir an ilkin sağlamlaştırılması ihtiyacını tekrardan gündeme getirdi. Hükümet de kentsel dönüşüme hız verdi. 1 yılda birçok adım atıldı. Asrın felaketinden sonrasında neler değişti? Yeni kentsel dönüşüm mevzuatı iyi mi? Vatandaşın neye dikkat etmesi gerekiyor? Depremin yıl dönümünde dönüşüm yasasını ve nelerin yapılması icap ettiğini Gayrimenkul Hukukçusu Av. Çiğdem Kezer’e sorduk. İşte vatandaşın merak etmiş olduğu soruların yanıtları…
Eski yasa ile yeni yasa arasındaki fark nedir? Eski yasada kat malikleri 2/3 arsa oranı çoğunluğu ile karar alıyordu. Yeni yasada bu salt çoğunluğa indi. Yüzde 50.01 arsa oranı çoğunluğu ile süreç başlatılabiliyor. Riskli olduğu tespit edilmiş, hatta yıkılmış fakat daha öncesinde lüzumlu 2/3 arsa oranı çoğunluğu sağlanamadığı için bir türlü yapılamayan binalar da salt çoğunlukla dönüşebiliyor. Sürecin haricinde kalan vatandaşların muvafakatı, sözleşmesi ve vekaletnamesine gerek olmaksızın yapı ruhsatı alınarak inşaat başlayabiliyor.
Zelzele bölgesinde yargılama süreçleri hızlandı mı? 6 Şubat depreminin yaşandığı bölgede riskli yapı tespitine ilişkin davalarda 10 gün içinde ilk araştırma yapılıyor. Oluşturulan davaya yanıt verme süresi bir defaya mahsus uzatılmak suretiyle 15 gün. Yürütmenin durdurulmasına ilişkin verilen kararlar kati, itiraz edilemiyor. Bulgu ve bilirkişi incelemelerinin çabuk yapılması için 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu düzenlendi. Davaların bilirkişi raporu verilmesinden itibaren 15 gün içinde sonuçlanmasının önü açıldı.
Maddi gücü yetersiz olan yurttaş ne meydana getirecek? Yüklenici firmanın artı daire alarak riskli yapıyı yenilemesi mümkün değilse yada dönüşüm için artı bir kat bayındır verilemiyorsa, riskli yapının yenilenmesi esnasında belirli bir karşılık ödeniyor. Artan inşaat maliyetleri sebebiyle yapım bedelini karşılayamayacak durumda olanlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı vatandaşın bağımsız kısmına ortak olabilecek. Başka bir evi yoksa vatandaşın kendisi ve evli ise eşi yenilenen binada kira ödemeden oturabilecek. Kendilerine oturma hakkı tesis edilecek. Bu hak ölümle sona erecek. Maddi durumu düzelenler kamudan hissesini o günün şartlarına gore muhammen bedeli ödeyerek alabilecek.
Binada yurtdışında yaşayan bir ev sahibi var ise? Eski yasada riskli yapı tespiti onaylandıktan sonrasında ilk olarak ilçe tapu müdürlüklerinden konsolosluk marifetiyle yurtdışına tebligat gönderiliyordu ve bu uzun bir süreç alıyordu. Kesinleşmesi akabinde elektrik, su, doğalgaz tahliye için 60 günlük ve sonrasında 30 günden azca olmak suretiyle verilen sürelerin gene konsolosluk marifetiyle yurtışında yaşayan ilgilisine bildiri edilmesi gerekiyordu. Bu neredeyse 1.5 -2 yılı buluyordu. Yeni yasada artık yurtdışına tebligat yapılmayacak, tebligat riskli yapının kapısına yapıştırılacak, vatandaşa e-devlet üstünden gönderilecek yada muhtarlıkta 15 gun askıda kaldıktan sonrasında bildiri edilmiş sayılacak.
Mahkeme kararıyla ihale edilen payın bedeli normalden düşükse? Kentsel dönüşüm sürecinin haricinde kalan yada projeyi kabul etmeyen bağımsız bölümlerin arsa payları öncelikli olarak sözleşmeyi imza eden maliklere sonrasında dışarıdan 3. kişilere açık arttırma suretiyle emlak ve kamulaştırma müdürlüklerinde satılıyordu. Amaç bir an ilkin yüzde 100 çoğunlukla yapı ruhsatı almaktı. Kimi süre karşılık tespit komisyonunca belirlenen muhammen karşılık mahkeme kararıyla düşük bulunup yönetim mahkemesi satışı iptal ediyor ve kentsel dönüşüm süreci sekteye uğruyordu. Yeni yasayla satış bedeli mahkeme tarafınca düşük bulunarak iptal edilmiş olduğu takdirde aradaki fark alıcı tarafınca oranı satılan kişiye ödenebiliyor.
Biriki yapı alanı tanımının değişmesi ne anlama geliyor? Eski yasada “yeni yerleşim yeri” tanımı vardı. Yeni yasada bu tarif kalktı. Eski yerleşim bölgeleri de biriki yapı alanı olarak belirlenebiliyor. Buna gore yeni düzenlemede amaç dönüşüm projelerinin süratli ilerlemesi ve biriki yapı alanlarının konut, tecim ve bunun yanı sıra toplumsal donatı alanı olarak da kullanılabilmesinin önünü açmak. Biriki yapı alanının tanımının değişmesinden sonrasında birçok iddia ortaya atıldı. Mülksüzleştirme politikası mı yürütülecek, vatandaşlar ikâmet ettikleri yerlerden başka muhitlere mi gönderilecek, diye sorular belirdi. Böyle bir durum söz mevzusu değil, amaç süratli bir halde depreme dayanaklı sağlam yapılar yapmak.