TCMB’nin Merkez’in Güncesi sitesinde, TCMB ekonomistleri Özgül Atılgan Ayanoğlu, Erdi Kızılkaya’nın “Konut Fiyat Endeksi Hesaplamalarında Meydana getirilen Revizyona İlişkin Bir Değerlendirme” yazısı yayımlandı.
Değerlendirmede, TCMB’nin bankalardan derlenen değerleme raporlarını kullanarak 2012 yılından itibaren aylık frekansta Türkiye için Konut Fiyat Endeksi’ni (KFE) ürettiği belirtilerek, tabakalanmış ortanca fiyatlardaki değişiklik esas alınarak üretilmeye başlanan KFE’nin 2016 yılından itibaren kalite tesirini arındıran hedonik regresyon yöntemi ile üretildiği aktarıldı.
TCMB’nin “Temmuz 2024” yayını ile beraber fiyat değişimlerindeki hareketleri aylık bazda ve böylece daha zamanlı bir halde kamuoyu ile paylaşmak amacıyla KFE hesaplama yönteminde değişikliğe gittiği belirtilen değerlendirmede, meydana getirilen revizyonun kapsamı ve endekslere tesiri ele alındı, eski ve yeni yöntem arasındaki başlıca farklılıklar ortaya konuldu.
Değerlendirmede, “Yeni yöntem eski yönteme benzer şekilde hedonik regresyon ile kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini hesaplıyor. Sadece eski yöntemden değişik olarak, baz dönem seçiminde, çözümleme için kullanılan veri setinde, regresyon düzeylerinde, model değişkenlerinde, ağırlıklandırma yaklaşımında ve gösterim kırılımında kapsamlı değişimler yapılıyor. İki yöntem arasındaki en belirgin fark, endeksin 3 aylık hareketli veri seti yerine aylık veri seti kullanılarak hesaplanması.” ifadeleri kullanıldı.
Yazıda, eski yöntemde 2024 yılının Nisan, Mayıs ve Haziran aylarına ilişik veriler birleştirilerek bu veri setiyle hesaplanan endeks Mayıs 2024 endeksi olarak yayımlanırken, yeni yöntemde Mayıs 2024 endeks değerinin yalnız mayıs ayı verisi kullanılarak hesaplandığı vurgulandı.
Üç aylık veri seti ile meydana getirilen hesaplamalar ilgili ay ile birlikte önceki ve sonraki ayın etkilerini de ihtiva ettiği için zamanlılık problemi ortaya çıkabildiği belirtilen değerlendirmede, “Bu da piyasa koşullarının süratli değişmiş olduğu dönemlerde fiyat gelişmelerinin doğru takip edilebilmesini zorlaştırıyordu. Aylık veri seti ile meydana getirilen hesaplamalar ise bu problemi ortadan kaldırarak konjonktürel gelişmeler karşısında endeksteki değişimlerin daha doğru ve zamanlı gözlemlenebilmesine olanak veriyor.” denildi.
Değerlendirmede, şunlar kaydedildi:
“Mesela, pandemi döneminde, 2020 yılı Haziran ayında konut kredilerinde meydana getirilen kampanyanın tesirleri eski yöntemle meydana getirilen hesaplamada nisan, mayıs ve haziran verileriyle hesaplanan ve temmuz ayında piyasaya sürülen mayıs ayı endeksinde görülüyor. Bu durum, konut fiyatlarının mayıs ayında süratli bir artış kaydettiği şeklinde hatalı bir çıkarıma
niçin olabilir. Aylık verilerin kullanıldığı yeni yöntem ise 2020 yılındaki en yüksek artışın kampanya tesirinin yaşandığı haziran ayında kaydedildiğini gösteriyor.”
“AYLIK VERİ SETİNE DAYALI YENİ YÖNTEM ZAMANLILIK AÇISINDAN ÖNEMLİ BİR KAZANIM SAĞLIYOR”
Değerlendirmede, eski yöntemde üç aylık veri seti birleştirilerek hesaplanan endeksin, ortadaki ayın ismiyle açıklandığından dolayı gösterim süresi t+45 gün olduğu belirtilerek, yeni yöntemde ise aylık veri ile hesaplama yapıldığı için KFE’nin ortalama t+15 günde açıklanabildiği bildirildi. Bu sayede yeni yöntemin 16 Ağustos 2024 tarihinde temmuz endeksinin kamuoyu ile paylaşılmasına olanak sağlamış olduğu ifade edildi.
Aylık veri setine dayalı yeni yöntemin zamanlılık açısından mühim bir kazanım sağlarken, katman düzeyinde regresyon gözlem sayılarını azalttığı belirtilen değerlendirmede, şunlar aktarıldı:
“Bunun doğurabileceği düşük gözlem sayısı riskini ortadan kaldırmak için; eski çalışmada ilçe, il ve düzey-2 kırılımlarında 200’den fazla tabakada meydana getirilen regresyon analizi, yeni yöntemde düzey-1 ve düzey-2 kırılımlarında 19 tabakada yapılıyor. İl ve ilçe tesirleri ise kukla değişkenler ile denetim ediliyor. Bu kapsamda, gösterim kırılımı da ‘Türkiye ve 26 düzey-2 bölgesi’ yerine ‘Türkiye, 13 düzey-2 ve 6 düzey-1 bölgesi’ olarak güncelleniyor. Bununla beraber, daha ilkin yalnız 3 büyük il için piyasaya sürülen ortanca konut birim metrekare tutarları, veri sayısının kafi olduğu tüm iller için çeyreklik frekansta yayımlanarak, illerin konut fiyatlarının seviyesinin daha detaylı karşılaştırılmasına olanak sağlanıyor.
Yeni yöntemin eski yöntemden farklılaştığı öteki bir husus ise düzeylerden ülke seviyesine çıkılırken kullanılan ağırlıklandırma yaklaşımı. Eski yöntemde ağırlıklandırma yaparken ‘satış adedi ve konut kıymeti’ esas alınırken, yeni yöntemde ‘hanehalkı sayısı ve konut kıymeti’ kullanılıyor. Bu sayede, satış adetlerindeki zelzele vb. bölgesel şoklar sebebiyle ortaya çıkabilecek oynaklıkların ağırlıklar üstündeki tesiri ortadan kaldırılmış oluyor.”
“BU GELİŞTİRMENİN KONUT PİYASASINDAKİ GELİŞMELERİ ZAMANLI OLARAK İZLEMESİNE KATKI SUNMASI BEKLENİYOR”
Değerlendirmede, eski yöntemde endeks 2017 öncesi dönemlerde 2012 yılı, 2017 ve sonrası dönemlerde ise 2017 yılı baz alınarak üretilirken, yeni yöntemde veri setinin dörder senelik dönemlere bölünerek ilgili devrin başlangıç yılı baz dönem olacak şekilde hesaplama yapıldığı açıklandı. Bu sayede, belirli bir süre geçtikten sonrasında değişen averaj konut karakteristikleri dikkate alınarak ileride ortaya çıkabilecek olan baz devrin gözden geçirilmesi ihtiyacının giderildiği ifade edildi.
Yeni hesaplama yöntemi ile üretilen sonuçlara bakılırsa, 2024 yılı Temmuz ayında bundan önceki aya bakılırsa yüzde 0,9 artarak 141,32 seviyesine yükselen KFE’nin, bundan önceki senenin aynı ayına bakılırsa nominal olarak yüzde 38,7 arttığı ve gerçek olarak yüzde 14,3 azaldığı aktarılan değerlendirmede, şu ifadelere yer verildi:
“Eski ve yeni endekslerin senelik yüzde değişimleri karşılaştırıldığında, beklendiği suretiyle yeni serinin bir miktar daha oynak olduğu, sadece iki serinin oldukça uyumlu seyrettiği görülüyor. Endekslerin karşılaştırılabildiği son dönem olan 2024 yılı Mayıs ayında iki endeks içinde ortalama 5 puanlık bir fark oluşuyor. Endekslerin geldiği düzey, serinin başlangıcı olan 2010 yılı Ocak ayına kıyasla, konut fiyatlarının eski yönteme bakılırsa 28 kat, yeni yönteme bakılırsa ise 30 kat yükseldiği şeklinde yorumlanabilir.”
Değerlendirmede, ortaya çıkan gereksinimler doğrultusunda, KFE hesaplamasında kullanılan veri seti, tabakalar, model değişkenleri ve ağırlıklandırma mevzularında yöntemsel değişimler yapıldığı ve gösterim süresinin t+15 gün olacak şekilde güncellendiği belirtilerek, “Bu geliştirmenin, siyaset yapıcıların, piyasa profesyonellerinin ve kamuoyunun konut piyasasındaki gelişimleri zamanlı olarak izlemesine ve değerlendirmesine katkı sunması planlanıyor.” yorumu yapılmış oldu.